Інвестиції в нерухомість: з чого почати?

Цілі інвестицій у нерухомість

Кожному інвестору варто відповісти на запитання: яку основну мету він ставить перед собою, збираючись вкласти гроші в нерухомість? Від цього залежить стратегія інвестування, вибір об’єкта, час, на який вкладаються фінанси, а також ризики, прибутковість і окупність проєкту.

Дослідження показують: конкретні цілі ставлять не більш ніж 20% потенційних інвесторів. Це пояснює, чому капіталовкладення часто не виправдовують очікувань. Переконайтесь, що:

• Ви розумієте, які ресурси знадобляться.
• У вас досить фінансових можливостей на здійснення задуманого.
• У вас достатньо часу для досягнення мети.
• Ви розумієте, які перешкоди можуть виникнути, і знаєте, як з ними впоратися.

 Вибравши за актив нерухомість, можна:

• зберегти гроші від інфляції;
• економити на орендних платежах. Замість того, щоб знімати кімнату, можна оформити іпотеку і стати власником. Ця ідея підійде тим, хто не знає, як почати інвестувати в нерухомість з нуля, не маючи стартового капіталу;
• забезпечити пасивний дохід від здачі нерухомості в оренду;
• отримати прибуток завдяки перепродажу об’єкту.

Вкласти гроші в закордонну нерухомість можна для того, щоб отримати за це економічне громадянство. Таку можливість пропонують Кіпр, Мальта, держави Карибського басейну. У цьому випадку йдеться про вкладення, що вимірюються в сотнях тисяч доларів. Подібні інвестиції потребують грамотного юридичного супроводу: інвестору доводиться співпрацювати зі спеціалізованими компаніями.

Готовий зробити інвестиції в нерухомість ― з чого почати?

Інвестору потрібно розібратися: 

• Які є види інвестицій?
• На який прибуток і в які терміни можна розраховувати?
• Які бувають об’єкти і як їх вибирати?
• Які є законні схеми фінансування (власні кошти, кредит, шляхом придбання цільових облігацій, внесення депозиту при купівлі житла в новобудовах тощо)?
• Які ризики важливо врахувати перед капіталовкладенням?

Види інвестицій у нерухомість

Перед тим як почати інвестувати в нерухомість, порівняйте доступні варіанти капіталовкладень:

1. Вкладення капіталу в житлові або комерційні споруди. Житлова нерухомість зазвичай потребує менших витрат, тому її вибирає більшість інвесторів-початківців. Складніший і часто дорожчий варіант ― вкладення в нежитлові об’єкти, такі як офіси, торговельні, складські, готельні комплекси та інші локації.
2. Види інвестицій у нерухомість розрізняють залежно від того, на якому етапі готовності перебуває об’єкт у момент угоди. Це може бути купівля повністю завершеного приміщення або капіталовкладення в будівництво. Зробивши такий вибір, можна розраховувати на високі доходи, проте й ризики при фінансуванні незавершених проєктів вищі.

Найпростіший варіант ― придбання готової житлової нерухомості. Маючи справу з об’єктом, який будується (особливо на початкових етапах спорудження, наприклад, на етапі риття котловану), потрібно бути готовими до таких ризиків: 

• заморожування будівництва;
• проблеми з запуском споруди в експлуатацію;
• проблеми з підключенням будівлі до муніципальних систем комунікацій.

Купівля комерційної нерухомості супроводжується великими сумами інвестицій і додатковими витратами, пов’язаними з утриманням об’єктів. Вклавши гроші в торговельні площі, ви, імовірніше, змушені будете постійно займатися власністю, щоб контролювати орендарів і стан приміщення.

Терміни інвестування

Використовуючи нерухомість як інструмент інвестицій, налаштуйтеся на довгострокову перспективу. Повернути вкладення в середньому можна через 7-12 років після купівлі.

• Уявімо, що ви придбали готову квартиру вартістю $30 тис. для здачі в оренду. Наймач щомісяця платить $200. Повернути вкладену суму вдасться через 12,5 років. Оскільки розмір орендної плати постійно змінюється, реальний термін окупності може бути іншим. Потрібно враховувати й супутні витрати ― на податкові платежі, ремонтні роботи.
• Інший варіант: ви купуєте квартиру в новобудові за $120 тис., додатково вкладаєте в ремонт $30 тис. і здаєте її орендарям за $1300. Розрахунковий термін окупності ― менше ніж 10 років, після чого об’єкт почне приносити прибуток.

Приблизно так само все влаштовано з комерційною нерухомістю. З більшості угод на ринку нерухомості терміни окупності в середньому становлять 7-10 років, однак це не статична величина, оскільки на неї впливає безліч факторів. Вартість оренди може значно збільшитися або знизитися, і тоді цифра буде зовсім іншою.

• Швидше повернути вкладення та отримати прибуток можна в тих випадках, коли об’єкт купується з метою перепродажу (спекулятивна інвестиція). Наприклад, інвестори, які мають на руках вільні гроші, купують нерухомість на стадії будівництва і далі перепродують її вже в готовому стані ― з ремонтом тощо. У такому випадку термін окупності зменшується до 1-5 років, а приріст капіталу може досягати 10 -50%. Прибутковість залежить від типу нерухомості, ситуації на ринку, макроекономічних, регіональних та інших факторів.

Тим, хоче навчитися об’єктивно оцінювати перспективи вкладень у нерухомість, допоможе формула Роберта Шиллера. Нобелівський лауреат з економіки пропонує досить простий спосіб оцінки: перед купівлею розрахуйте середній показник співвідношення ціни житла або іншого об’єкта до суми річної оренди. Для цього проаналізуйте цінові пропозиції на ринку і розділіть вартість нерухомості на заплановану суму доходу за рік. Приблизний розрахунок:

• Житло коштує $25 тис. Передбачуваний дохід від оренди ― $150 на місяць, або $1800 за 12 місяців. У такому випадку співвідношення вартості до доходу = 13,9 (25000:1800). За формулою Шиллера, усе, що входить у діапазон 10-15, вважається адекватною оцінкою нерухомості. Якщо співвідношення менше ніж 10, можна припустити, що нерухомість недооцінена, ― такий варіант найбільш перспективний для інвестицій. Якщо ж розрахунковий показник >15, об’єкт, навпаки, переоцінений і купувати його все ж таки не вигідно. 

Це досить грубий розрахунок, який не враховує інфляцію, попит і конкуренцію на ринку. Однак формула цілком придатна для базисної оцінки. 

Коли краще вкладати гроші

Однозначної відповіді, коли найкраще купувати нерухомість, немає.

З одного боку, у період передноворічних свят і літніх відпусток відбувається деяке зниження активності на ринку. Тому є шанс придбати цікавий об’єкт за вигідною ціною. З іншого боку, безліч інших факторів, такі як економічні та політичні обставини, а також регіональні особливості істотно впливають на попит і пропозицію.

За статистикою рієлторів, максимально високі ціни на нерухомість зазвичай фіксуються у квітні-жовтні. Але і в цей час можна придбати об’єкт за привабливою вартістю, оскільки власники іноді реалізують активи в терміновому порядку. Намагайтеся постійно стежити за ситуацією і враховуйте особливості різних типів нерухомості. Наприклад, у новобудовах у грудні часто пропонують святкові знижки 10 – 15%. 

Стратегії інвестування в нерухомість

Існує безліч варіантів інвестування для різних типів нерухомості. Наприклад, ті, хто зацікавився об’єктами на вторинному ринку, можуть:

1. купити житло в хорошому стані й одразу здавати його в оренду;
2. придбати квартиру, що потребує ремонту. Після приведення житла в порядок можна: а) здавати квадратні метри в оренду за вищою ціною, б) перепродати об’єкт і відразу отримати дохід. Прибуток у другому випадку може досягати 10-50%, проте інвестор повинен вміти давати грамотну оцінку нерухомості й мати певні навички у сфері ремонту та будівництва. Не виключені ситуації, коли витрати на ремонт в загальному підсумку не окупляться;
3. придбати велику квартиру і зробити з неї дві квартири-студії для подальшої здачі в оренду. Можна, навпаки, купити дві квартири і зробити з них одну велику, комфортабельнішу ― для здачі в оренду або перепродажу.

Другий і третій варіанти дозволяють отримати вищий дохід, проте ремонтні роботи триватимуть деякий час, плюс доведеться додатково інвестувати гроші. Це витрати на сам ремонт і витрати, пов’язані з оформленням перепланування. Запропоновані стратегії актуальні і для комерційних об’єктів, і для новобудов. Один зі способів збільшення цінності комерційних об’єктів ― переведення їх в житловий фонд та облаштування приміщень у стилі лофт.

Ті, хто вибирає нерухомість на первинному ринку, можуть зробити внесок на будь-якому етапі будівництва. Що раніше вкладете гроші (що менше побудовано на момент інвестування), то на більший прибуток можете розраховувати. Як і у випадку з вторинною нерухомістю, інвестор, який купив квадратні метри в споруджуваному об’єкті, може надалі використовувати цю нерухомість для здачі в оренду та перепродажу. До того ж, перепродати квартиру можна теж на будь-якому етапі будівництва. Один з варіантів ― придбання квартири на початковому етапі будівництва за кредитні кошти й подальший її перепродаж після введення будівлі в експлуатацію. Така угода при сприятливих умовах на ринку може дати хорошу прибутковість ― від 35% і вище.

Плюси та мінуси інвестицій у нерухомість

Усі типи вкладів мають свої переваги, недоліки й особливості. Нерухомість чудова тим, що може забезпечити протягом тривалого часу (як мінімум десятиліть) стабільний дохід у вигляді орендної плати. Водночас вартість самого активу в середньо- і довгостроковій перспективі збільшується. Власник може покращувати стан об’єкта і підвищувати його ліквідність. У порівнянні з нерухомістю, цінні папери ― ризикованіший варіант вкладень: ризик зниження вартості до нуля у випадку з нерухомістю мінімальний. На користь інвестицій у нерухомість свідчить значний вибір об’єктів і стратегій: вибирайте актив у будь-якому ціновому сегменті, для різних цілей ― для проживання або ведення бізнесу.

Один з недоліків ― тривалий термін окупності. Для порівняння: фінансові вкладення в бізнес часто приносять прибуток уже протягом перших 1-3 років, а при купівлі нерухомості доведеться чекати 7-10 років. Ще один мінус ― високий поріг входу: сотні тисяч гривень (десятки тисяч у. е.). Враховуйте, що нерухомість ― актив з низькою ліквідністю: у разі термінового продажу власник може втратити значну суму. Нарешті, не можна забувати про те, що нерухомість потребує уваги і постійних витрат на утримання. Щоб капіталовкладення виправдали очікування, чітко ставте мету та грамотно підходьте до вибору об’єкта з урахуванням його особливостей і поставлених завдань.