БЕЗКОШТОВНА КОНСУЛЬТАЦІЯ +38 096 535 18 00

Телефон для безкоштовних консультацій

|

+380977472964 |+380633877299

Інвестиції в нерухомість: з чого почати?

Цілі інвестицій у нерухомість

Кожному інвестору варто відповісти на запитання: яку основну мету він ставить перед собою, збираючись вкласти гроші в нерухомість? Від цього залежить стратегія інвестування, вибір об’єкта, час, на який вкладаються фінанси, а також ризики, прибутковість і окупність проєкту.

Дослідження показують: конкретні цілі ставлять не більш ніж 20% потенційних інвесторів. Це пояснює, чому капіталовкладення часто не виправдовують очікувань. Переконайтесь, що:

  • Ви розумієте, які ресурси знадобляться.
  • У вас досить фінансових можливостей на здійснення задуманого.
  • У вас достатньо часу для досягнення мети.
  • Ви розумієте, які перешкоди можуть виникнути, і знаєте, як з ними впоратися.

 Вибравши за актив нерухомість, можна:

  • зберегти гроші від інфляції;
  • економити на орендних платежах. Замість того, щоб знімати кімнату, можна оформити іпотеку і стати власником. Ця ідея підійде тим, хто не знає, як почати інвестувати в нерухомість з нуля, не маючи стартового капіталу;
  • забезпечити пасивний дохід від здачі нерухомості в оренду;
  • отримати прибуток завдяки перепродажу об’єкту.

Вкласти гроші в закордонну нерухомість можна для того, щоб отримати за це економічне громадянство. Таку можливість пропонують Кіпр, Мальта, держави Карибського басейну. У цьому випадку йдеться про вкладення, що вимірюються в сотнях тисяч доларів. Подібні інвестиції потребують грамотного юридичного супроводу: інвестору доводиться співпрацювати зі спеціалізованими компаніями.

Готовий зробити інвестиції в нерухомість ― з чого почати?

Інвестору потрібно розібратися: 

  • Які є види інвестицій?
  • На який прибуток і в які терміни можна розраховувати?
  • Які бувають об’єкти і як їх вибирати?
  • Які є законні схеми фінансування (власні кошти, кредит, шляхом придбання цільових облігацій, внесення депозиту при купівлі житла в новобудовах тощо)?
  • Які ризики важливо врахувати перед капіталовкладенням?

Види інвестицій у нерухомість

Перед тим як почати інвестувати в нерухомість, порівняйте доступні варіанти капіталовкладень:

  1. Вкладення капіталу в житлові або комерційні споруди. Житлова нерухомість зазвичай потребує менших витрат, тому її вибирає більшість інвесторів-початківців. Складніший і часто дорожчий варіант ― вкладення в нежитлові об’єкти, такі як офіси, торговельні, складські, готельні комплекси та інші локації.
  2. Види інвестицій у нерухомість розрізняють залежно від того, на якому етапі готовності перебуває об’єкт у момент угоди. Це може бути купівля повністю завершеного приміщення або капіталовкладення в будівництво. Зробивши такий вибір, можна розраховувати на високі доходи, проте й ризики при фінансуванні незавершених проєктів вищі.

Найпростіший варіант ― придбання готової житлової нерухомості. Маючи справу з об’єктом, який будується (особливо на початкових етапах спорудження, наприклад, на етапі риття котловану), потрібно бути готовими до таких ризиків: 

  • заморожування будівництва;
  • проблеми з запуском споруди в експлуатацію;
  • проблеми з підключенням будівлі до муніципальних систем комунікацій.

Купівля комерційної нерухомості супроводжується великими сумами інвестицій і додатковими витратами, пов’язаними з утриманням об’єктів. Вклавши гроші в торговельні площі, ви, імовірніше, змушені будете постійно займатися власністю, щоб контролювати орендарів і стан приміщення.

Терміни інвестування

Використовуючи нерухомість як інструмент інвестицій, налаштуйтеся на довгострокову перспективу. Повернути вкладення в середньому можна через 7-12 років після купівлі.

  • Уявімо, що ви придбали готову квартиру вартістю $30 тис. для здачі в оренду. Наймач щомісяця платить $200. Повернути вкладену суму вдасться через 12,5 років. Оскільки розмір орендної плати постійно змінюється, реальний термін окупності може бути іншим. Потрібно враховувати й супутні витрати ― на податкові платежі, ремонтні роботи.
  • Інший варіант: ви купуєте квартиру в новобудові за $120 тис., додатково вкладаєте в ремонт $30 тис. і здаєте її орендарям за $1300. Розрахунковий термін окупності ― менше ніж 10 років, після чого об’єкт почне приносити прибуток.

Приблизно так само все влаштовано з комерційною нерухомістю. З більшості угод на ринку нерухомості терміни окупності в середньому становлять 7-10 років, однак це не статична величина, оскільки на неї впливає безліч факторів. Вартість оренди може значно збільшитися або знизитися, і тоді цифра буде зовсім іншою.

  • Швидше повернути вкладення та отримати прибуток можна в тих випадках, коли об’єкт купується з метою перепродажу (спекулятивна інвестиція). Наприклад, інвестори, які мають на руках вільні гроші, купують нерухомість на стадії будівництва і далі перепродують її вже в готовому стані ― з ремонтом тощо. У такому випадку термін окупності зменшується до 1-5 років, а приріст капіталу може досягати 10 -50%. Прибутковість залежить від типу нерухомості, ситуації на ринку, макроекономічних, регіональних та інших факторів.

Тим, хоче навчитися об’єктивно оцінювати перспективи вкладень у нерухомість, допоможе формула Роберта Шиллера. Нобелівський лауреат з економіки пропонує досить простий спосіб оцінки: перед купівлею розрахуйте середній показник співвідношення ціни житла або іншого об’єкта до суми річної оренди. Для цього проаналізуйте цінові пропозиції на ринку і розділіть вартість нерухомості на заплановану суму доходу за рік. Приблизний розрахунок:

  • Житло коштує $25 тис. Передбачуваний дохід від оренди ― $150 на місяць, або $1800 за 12 місяців. У такому випадку співвідношення вартості до доходу = 13,9 (25000:1800). За формулою Шиллера, усе, що входить у діапазон 10-15, вважається адекватною оцінкою нерухомості. Якщо співвідношення менше ніж 10, можна припустити, що нерухомість недооцінена, ― такий варіант найбільш перспективний для інвестицій. Якщо ж розрахунковий показник >15, об’єкт, навпаки, переоцінений і купувати його все ж таки не вигідно. 

Це досить грубий розрахунок, який не враховує інфляцію, попит і конкуренцію на ринку. Однак формула цілком придатна для базисної оцінки. 

Коли краще вкладати гроші

Однозначної відповіді, коли найкраще купувати нерухомість, немає.

З одного боку, у період передноворічних свят і літніх відпусток відбувається деяке зниження активності на ринку. Тому є шанс придбати цікавий об’єкт за вигідною ціною. З іншого боку, безліч інших факторів, такі як економічні та політичні обставини, а також регіональні особливості істотно впливають на попит і пропозицію.

За статистикою рієлторів, максимально високі ціни на нерухомість зазвичай фіксуються у квітні-жовтні. Але і в цей час можна придбати об’єкт за привабливою вартістю, оскільки власники іноді реалізують активи в терміновому порядку. Намагайтеся постійно стежити за ситуацією і враховуйте особливості різних типів нерухомості. Наприклад, у новобудовах у грудні часто пропонують святкові знижки 10 – 15%. 

Стратегії інвестування в нерухомість

Існує безліч варіантів інвестування для різних типів нерухомості. Наприклад, ті, хто зацікавився об’єктами на вторинному ринку, можуть:

  1. купити житло в хорошому стані й одразу здавати його в оренду;
  2. придбати квартиру, що потребує ремонту. Після приведення житла в порядок можна: а) здавати квадратні метри в оренду за вищою ціною, б) перепродати об’єкт і відразу отримати дохід. Прибуток у другому випадку може досягати 10-50%, проте інвестор повинен вміти давати грамотну оцінку нерухомості й мати певні навички у сфері ремонту та будівництва. Не виключені ситуації, коли витрати на ремонт в загальному підсумку не окупляться;
  3. придбати велику квартиру і зробити з неї дві квартири-студії для подальшої здачі в оренду. Можна, навпаки, купити дві квартири і зробити з них одну велику, комфортабельнішу ― для здачі в оренду або перепродажу.

Другий і третій варіанти дозволяють отримати вищий дохід, проте ремонтні роботи триватимуть деякий час, плюс доведеться додатково інвестувати гроші. Це витрати на сам ремонт і витрати, пов’язані з оформленням перепланування. Запропоновані стратегії актуальні і для комерційних об’єктів, і для новобудов. Один зі способів збільшення цінності комерційних об’єктів ― переведення їх в житловий фонд та облаштування приміщень у стилі лофт.

Ті, хто вибирає нерухомість на первинному ринку, можуть зробити внесок на будь-якому етапі будівництва. Що раніше вкладете гроші (що менше побудовано на момент інвестування), то на більший прибуток можете розраховувати. Як і у випадку з вторинною нерухомістю, інвестор, який купив квадратні метри в споруджуваному об’єкті, може надалі використовувати цю нерухомість для здачі в оренду та перепродажу. До того ж, перепродати квартиру можна теж на будь-якому етапі будівництва. Один з варіантів ― придбання квартири на початковому етапі будівництва за кредитні кошти й подальший її перепродаж після введення будівлі в експлуатацію. Така угода при сприятливих умовах на ринку може дати хорошу прибутковість ― від 35% і вище.

Плюси та мінуси інвестицій у нерухомість

Усі типи вкладів мають свої переваги, недоліки й особливості. Нерухомість чудова тим, що може забезпечити протягом тривалого часу (як мінімум десятиліть) стабільний дохід у вигляді орендної плати. Водночас вартість самого активу в середньо- і довгостроковій перспективі збільшується. Власник може покращувати стан об’єкта і підвищувати його ліквідність. У порівнянні з нерухомістю, цінні папери ― ризикованіший варіант вкладень: ризик зниження вартості до нуля у випадку з нерухомістю мінімальний. На користь інвестицій у нерухомість свідчить значний вибір об’єктів і стратегій: вибирайте актив у будь-якому ціновому сегменті, для різних цілей ― для проживання або ведення бізнесу.

Один з недоліків ― тривалий термін окупності. Для порівняння: фінансові вкладення в бізнес часто приносять прибуток уже протягом перших 1-3 років, а при купівлі нерухомості доведеться чекати 7-10 років. Ще один мінус ― високий поріг входу: сотні тисяч гривень (десятки тисяч у. е.). Враховуйте, що нерухомість ― актив з низькою ліквідністю: у разі термінового продажу власник може втратити значну суму. Нарешті, не можна забувати про те, що нерухомість потребує уваги і постійних витрат на утримання. Щоб капіталовкладення виправдали очікування, чітко ставте мету та грамотно підходьте до вибору об’єкта з урахуванням його особливостей і поставлених завдань.

Публікації по темі

Поділися з друзями

Вибір нерухомості

Терміновий продаж

Допоможемо продати нерухомість по системі швидкісних продаж за максимальною ринковою вартістю.

Терміновий викуп

При терміновому викупі ви не витрачаєте час на пошук покупця, ми викупимо Вашу нерухомість коштами інвесторів.

Реклама нерухомості

Ефективна і професійна реклама об'єктів нерухомості. Продайте або здайте в оренду нерухомість швидко.